Kupní cena se stanovuje z výnosové hodnoty nemovitosti, konkrétně s 8% mírou kapitalizace příjmů očištěných o koeficient neplacení či neobsazenosti a koeficient údržby.

Toto je mantra snad všech realitních investorů. Ale většina z nich chápe tento zákon příliš dogmaticky. Nejde o hledání prestižní lokality. Jde o hledání adekvátní hodnoty běžné lokality. Tedy aby cena odpovídala kvalitě umístění. Pochopitelně se ale vyhýbáme tzv. vyloučeným lokalitám, v nich si zaděláváme spíše na problémy.

U námi kupovaných nemovitostí zpravidla odchází zhruba polovina příjmů na splátku nebo jiné náklady spojené s jejich pořízením, zhruba čtvrtina na ostatní náklady domu a zbylá čtvrtina tvoří fond oprav či zisk majitele. U takového vzorového případu pak chceme, aby investice měla alespoň 4 jednotky, abychom si pojistili, že v případě výpadku příjmu jedné z nich, což se běžně stává i na několik měsíců, zbylý příjem stále pokryje náklady domu a vlastník jej nebude muset dotovat ze svého. Výpadek dvou jednotek ze čtyř už je mnohem nepravděpodobnější.

Jelikož kupní cena a veškerý provoz nemovitosti je dán příjmy z pronájmu, je důležité pečlivě vyhodnotit konkurenceschopnost cenové hladiny nastavených nájmů a také jak často, jak dlouho a hlavně proč nejsou všechny jednotky stabilně obsazené. Dále se hodnotí kvalita nájemních smluv z pohledu ochrany pronajímatele.

Důkladná prohlídka stavebním technikem je základ. Málokdo z našich investorů je ze stavebnictví a proto hledáme především takové nemovitosti, které nevyžadují žádné rekonstrukce, alespoň v investičním horizontu pěti či deseti let.

Zjišťují se i případné právní vady nemovitosti, věcná břemena, přístup k pozemku, zástavy, exekuce a jiná omezení či nařízení, stavební řízení, přestupky apod.